南方财经全媒体记者梁施婷 广州报道
3月28日，第一太平戴维斯发布《2024年第一季度广州房地产市场回顾与展望》报告，解读市场发展趋势。
继去年的“920新政”后，广州在今年初再次调整房地产政策。1月27日，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，分别从供给端与需求端两侧出发，提出继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化限购、加强房地产市场监管等政策措施。
报告分析认为，新政利好一季度看房量回升，但交易情绪维系谨慎，成交量仍处低位。而报告在商业地产方面提出，广州一季度写字楼租金环比下降1.4%，预计随着一季度所累积租赁需求的转化落实，市场有望录得更多交易达成；零售方面，广州市空置率环比再降0.2个百分点，预计下半年广州将新增26.6万平方米零售面积。
新质生产力代表行业租赁需求增长
2024年第一季度，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎两个新项目入市，合计带来12.7万平方米供应面积。受此影响，一季度末，传统核心商务区总存量环比上升1.8%、同比上升9.2%，至707.3万平方米；传统核心商务区平均空置率环比上升1.4个百分点、同比上升3.6个百分点，季末录得19%。
不过，一季度租赁市场活跃度提高，数个优质项目亦有录得瞩目租赁成交达成，此外本季新增的多数租赁问询仍待在未来数季转化为成交释放，报告预计市场季度净吸纳量回落至0.8万平方米。
从行业看，一季度，信息技术、专业服务、制造、金融类企业成交活跃，以所达成交易的数量计，逾半数交易源自上述行业；而以交易面积计，健康医疗、公共机构、消费者服务行业则因相关企业承租面积更大而居本季前三。
预计2024年第二季度，传统核心商务区有两个新项目入市，共带来9.1万平方米供应面积。届时，市场总存量将环比再升1.3%。
报告认为，随着一季度所累积租赁需求的转化落实，市场有望录得更多交易达成，净吸纳量将随之回升。宏观层面，在积极响应中央加快发展新质生产力的利好推动下，源自科技、信息技术、新能源等行业的租赁需求料有增长。
零售空置率环比再降0.2%
2024年前两月，广州消费市场保持稳定增长，广州市社会消费品零售总额累计达2024.09亿元，同比增长6.5%，增幅较2023年同期提升4.5个百分点。
本季度内，广州零售地产存量项目积极调整招商策略并继续优化品牌与业态组合，多个项目入驻表现持续提升，进而推动全市平均空置率环比再降0.2个百分点、同比下降2.9个百分点，至12.6%。当中，餐饮品牌在市场整体需求中继续占据主导地位，而受核心商圈优质项目升级调整的利好推动，市场亦引入数个知名时尚及香水品牌首进广州或拓店。
报告认为本季，业主积极招商但谨慎调租，存量项目租金水平基本与去年年末相若。因此，广州市租金指数预计环比持平，平均租金仍为人民币每平方米每月618.9元。进入2024年第二季度，预计广州无新增供应入市，而到下半年，将有三个购物中心开业，合计新增26.6万平方米零售面积。
“未来，随着标杆项目品牌升级活动的持续进行，更多知名品牌有望落地，首店经济料获进一步发展。”得益于此，报告认为，核心商圈入驻率及租金水平有望保持稳健。对于次核心商圈项目而言，因应消费者偏好变化而积极调整运营及招商策略以规避同质化竞争风险则是提振项目资产表现的关键。
新政利好看房量回升
2024年第一季度，广州一手住宅供应面积环比下降逾50%，至29.7万平方米。尽管如此，本季中心城区录得数个优质项目推盘，供应面积五年来首次超过市郊区域。
“广州进一步优化购房政策，市场看盘及问询量有所增长，但购房者仍对达成交易持谨慎观望态度，季度成交量于低位徘徊。”报告表示，在市场成交谨慎的背景下，大部分开发商多加大价格优惠力度促去化。因此，对于多数项目而言，其可比口径下的成交均价多有下调。
尽管如此，受中心城区部分新推盘项目成交均价较高影响，全市成交均价结构性环比上升1.4%，至人民币每平方米44748元。
展望年内，广州中心城区数个改善型项目将相继推盘入市，预计刺激市场潜在购买力的释放，并拉动成交量回升。报告认为，尽管大部分开发商料将继续采取以价换量的措施促去化，全市均价或仍受中心城区高价项目的影响而延续结构性上升趋势。
