央行、金融监管总局明确调降存量首套房贷利率后，各地调整细节备受关注。
券商中国记者梳理，9月1日，北京、上海、深圳、天津、长沙、吉林省、河南省、福建省、江西省、甘肃省、广东省等多地央行分支机构公布了不同时间阶段首套房贷利率下限情况。另外，多家银行也发布公告称，在做存量首套房贷利率调整的准备工作，抓紧制定具体操作细则。
存量房贷利率的调整关系着每一位“房贷人”，究竟如何调整？哪些人可以调整？调整后可优惠多少？都是大家所关注的话题。
据中原地产首席分析师张大伟测算，大部分存量房贷发生时首套房贷利率下限是基准利率4.65%，购房者最高当下利率6%左右（已经降息30个基点），也就是100万元贷款30年，月供可以从5995元每月降低到5156元左右，下调840元左右，即30年贷款可省30万。大部分存量房贷利率现在为5%-5.5%，对比当年的基准利率4.65%，也就是下调30-50个基点，这样100万元贷款30年，月供减少200元左右，即30年贷款可省7万元。
业内人士预计，存量房贷利率下调或将加速推进，有助于释放居民消费潜力。
多地央行分支机构齐发通知
9月1日，券商中国记者从央行北京市分行官网获悉，北京地区市场利率定价自律机制发布公示称，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。全国首套商业性个人住房贷款利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个BP。
同日，央行上海总部也发布了上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限。其中2021年7月24日至今，上海执行的利率下限水平为LPR+35BP。
央行深圳市分行也公示了深圳市首套房贷利率下限历史调整情况。其中，2022年5月15日至今，深圳执行利率下限水平为LPR+30BP。
央行天津市分行也公告了天津市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限：2019年10月至2022年5月为不低于相应期限贷款市场报价利率，与全国下限一致；2022年5月至2022年10月为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，与全国下限一致；2022年10月至今为不低于相应期限贷款市场报价利率减40个基点，较全国下限低20个基点。
随后，云南、浙江、山东、安徽、吉林、湖南、河南、福建、江西、甘肃、广东等多省市也公布了不同时间阶段首套房贷利率下限情况。
怎么调？可优惠多少？
多地之所以公布不同时间阶段首套房贷利率下限，是因为央行、金融监管总局明确了此次存量房贷利率调整的对象是首套房贷，并且对调整后的利率有明确要求，即“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。
所以大家关心自己的房贷利率能下调多少，首先需要明确当年房贷发放时的首套房贷利率政策。
比如北京公布了2019年10月至今，北京地区首套房贷利率下限为LPR+55个BP。如果2019年10月后贷款行实际发放的贷款利率加点幅度高于55个BP，就可以跟贷款行协商调降至最低55个BP。
如果是2019年10月之前的购房贷款，比如上海公布了2016年3月26日至2019年10月7日首套房贷利率下限为基准利率9折；深圳2016年7月13日之前为基准利率0.7倍，2016年7月13日-2017年5月25日为基准利率0.9倍，2017年5月26日-2019年10月7日为基准利率0.95倍。针对这种情况，有业内人士指出，涉及2019年之前的房贷比较复杂，在2019年LPR改革时，银行与购房人重签过合同，把之前的贷款利率换算成LPR加一个固定的点数，现在同样需要重新换算一遍，这也是现在各地央行分支机构会公布一个不同时间阶段利率下限表的原因。
上述业内人士还指出，如果当年银行给出的利率就是按照当时当地制定的政策下限水平定的，那这次就调整不了，因为之前已经享受到了下限的优惠了。
不过，具体存量房贷利率能调多少，仍需等待各地商业银行进一步出台政策细则。
央行、金融监管总局明确此次可以通过两种方式调整存量首套房贷利率，一是借款人申请由商业银行新发放贷款置换存量首套房贷款，新贷款利率由双方自主协商确定；二是借款人与商业银行协商变更合同，约定新的贷款利率。
张大伟认为，目前全国首套房商贷利率下限已调整为不低于LPR减20个基点，并且自央行、原银保监会于1月5日宣布建立首套房贷利率政策动态调整机制后，多地纷纷下调首套房贷款利率至4%以下，进入“破4进3”时代，首套房贷款利率最低可至3.6%。而在过去几年首套房贷利率政策下限基本都是当时的LPR（2022年5月起，央行调整同期商业性个人首套房贷款利率下限至不低于LPR-20个基点）。整体来说，对于存量房贷的购房者，特别是动辄5%-6%高息的购房者，很可能房贷能降低100个基点以上，但具体的影响依然需要购房者与银行协商。
多家银行公告
近期，多家银行公告称在做存量首套房贷利率调整的准备工作。
9月1日，郑州银行发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的公告称，将积极落实《中国人民银行国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求，依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作，有效发挥金融在支持恢复和扩大消费，保障和改善民生等领域的作用。
而在8月31日，农行、建行、邮储银行、招商银行等多家银行已经发布了关于调整存量首套住房贷款利率的公告称，正在开展存量首套房贷利率调整的准备工作，抓紧制定具体操作细则。
其中，农行表示，在有关部门指导下，正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。农行将按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作。
建行表示，将在有关部门指导下，抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。邮储银行也表示，正在积极推进存量首套房贷利率调整准备工作，已在抓紧制定操作细则。招行也表示，在有关部门指导下，正抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。
中指研究院预计，存量房贷利率下调或将加速推进，存量房贷利率的下调有助于释放居民消费潜力。
